Woningbouw en functiewijziging buitengebied

Beschrijving karakteristieken

1. Voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig. Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:

a. Voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
b. Voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant.

Daarnaast kunnen deze woningen uitsluitend gerealiseerd worden op een aanvaarbare locatie en passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Om deze inpasbaarheid te borgen geldt dat initiatieven uitsluitend mogelijk zijn binnen de geselecteerde buurtschappen indien deze locaties ook voldoen aan de volgende voorwaarden:

2. Binnen buurtschappen is de bouw van woningen mogelijk.

Buurtschappen zijn de uitstek de plek om woningen te concentreren. Nieuwe woningen kunnen hier namelijk bijdragen aan de intimiteit en herkenbaarheid van het buurtschap en passen goed in het bebouwingspatroon van ons buitengebied. Om die reden is het op deze plekken mogelijk om nieuwe woningen te bouwen, zonder de sloop van opstallen ter plaatse. Wel is het van belang dat er een herkenbare ruimtelijke kwaliteitswinst is. Nieuwe woningen moeten daarom vergezeld gaan van een inrichtingsplan en bijdragen aan de herkenbaarheid van het gehucht (zie volgend punt).

3. De opzet van bebouwing en beplanting draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap.

Op de detailkaart zijn de contouren van ieder gehucht bepaald. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk binnen deze contour. Verder gelden op het niveau van het buurtschap de volgende uitgangspunten:
- De aangegeven doorzichten worden niet aangetast: op een aantal plekken in de buurtschappen bestaan fraaie doorzichten. Deze plekken bieden een fraai zicht over het landschap of markeren een karakteristiek punt. Hierbij moet gedacht worden aan een doorzicht over een kenmerkende bolle akker of een doorzicht nabij een spoorwegovergang. De entreefunctie van de plek is dan gekoppeld aan het daarbij behorende zicht over het landschap;
- De aangegeven waardevolle plekken worden niet aangetast: naast deze doorzichten zijn er ook plekken die bescherming verdienen;
- De relatie tussen het buurtschap en het omliggende landschap wordt in stand gehouden of versterkt: om die reden moeten er vanuit het buurtschap doorzichten naar het landschap blijven bestaan en moet het gehucht zelf ook groen van karakter zijn. Om die reden vragen wij bij ieder initiatief om een bijdrage aan de groene aankleding van het buurtschap met gebiedseigen landschapselementen;
- Oog voor de eigen karakteristiek van het buurtschap: nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de beschreven karakteristieken en moeten hier zoveel mogelijk op voortborduren. In veel gevallen betreft het de zogenaamde argeloosheid van de kavels en bebouwing. De bebouwing in buurtschappen staat vaak losjes ten opzichte van elkaar en lijkt toevallig zo geplaatst te zijn. Deze uitstraling kan behouden blijven door te variëren in verkavelingsrichtingen en bebouwing afwisselend ten opzichte van elkaar te plaatsen. Op deze manier ontstaat er een afwisselend straatbeeld en ontstaan er restruimtes die bijdragen aan het informele karakter van het buurtschap. Sommige van de buurschappen hebben juist een nadrukkelijke oriëntatie of verdraaiing die voortkomt uit het landschap. Dan is van argeloosheid geen sprake, de wetmatigheid van het landschap bepaalt dan het bebouwingspatroon;
- Landschappelijke inpassing van het initiatief: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen. Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd.

4. Wonen in een buurtschap moet landelijk van karakter zijn.

Net als aan de bebouwingslinten moet wonen in een buurtschap landelijk van karakter zijn. Om het verschil in ruimte, beleving en stijl in stand te houden letten wij bij initiatieven op een aantal kenmerken van het perceel en de nieuwe bouwmassa’s:
- Ruimte voor de grote korrel: het landelijk gebied onderscheidt zich door een grote korrel. Of anders gezegd door grote bebouwingsmassa’s op ruime percelen. Om dit kenmerk te behouden is het van belang dat percelen ruim zijn (>800 m2) , zodat er ruimte is voor bouwmassa’s met een grote voetprint in combinatie met voldoende erfbeplanting;
- Bouw in eenduidige volumes: woningen in het landelijk gebied mogen fors zijn, maar hebben een eenduidige opzet op basis van een rechthoekige plattegrond. Samengestelde bouwvolumes passen hier minder goed;
- Lage goot: het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door de grote kappen op boerderijen en schuren. Om dit bebouwingsbeeld te handhaven is er ruimte voor een grote nokhoogte, maar wel met een lage goothoogte. Deze goot is bij voorkeur niet hoger dan 3 meter, zoals dat bij langgevelboerderijen ook het geval is;
- Landschappelijke inpassing van het initiatief en/of aankleding van het buurtschap: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen. Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd. Het is ook mogelijk dat de landschappelijke inpassing van een initiatief bijdraagt aan de landschappelijke aankleding van het buurtschap als geheel. In dat geval vindt de investering in het landschap op een nabijgelegen perceel plaats. Voor dit principe worden suggesties gedaan in de hierboven beschreven karakteristieken.

5. De bouw van woningen moet planologisch inpasbaar zijn.

- Op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld aspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, hinder bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid bekeken op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld ook milieuaspecten (zoals geluidshinder, externe veiligheid, geur etc.) bekeken;
- Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beschrijving karakteristieken

1. Voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig. 

Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:

a. Voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
b. Voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant.

Daarnaast kunnen deze woningen uitsluitend gerealiseerd worden op een aanvaarbare locatie en passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Om deze inpasbaarheid te borgen geldt dat initiatieven uitsluitend mogelijk zijn binnen de geselecteerde buurtschappen indien deze locaties ook voldoen aan de volgende voorwaarden:

2. Binnen buurtschappen is de bouw van woningen mogelijk.

Buurtschappen zijn de uitstek de plek om woningen te concentreren. Nieuwe woningen kunnen hier namelijk bijdragen aan de intimiteit en herkenbaarheid van het buurtschap en passen goed in het bebouwingspatroon van ons buitengebied. Om die reden is het op deze plekken mogelijk om nieuwe woningen te bouwen, zonder de sloop van opstallen ter plaatse. Wel is het van belang dat er een herkenbare ruimtelijke kwaliteitswinst is. Nieuwe woningen moeten daarom vergezeld gaan van een inrichtingsplan en bijdragen aan de herkenbaarheid van het gehucht (zie volgend punt).

3. De opzet van bebouwing en beplanting draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap.

Op de detailkaart zijn de contouren van ieder gehucht bepaald. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk binnen deze contour. Verder gelden op het niveau van het buurtschap de volgende uitgangspunten:

​​​​a. De aangegeven doorzichten worden niet aangetast: op een aantal plekken in de buurtschappen bestaan fraaie doorzichten. Deze plekken bieden een fraai zicht over het landschap of markeren een karakteristiek punt. Hierbij moet gedacht worden aan een doorzicht over een kenmerkende bolle akker of een doorzicht nabij een spoorwegovergang. De entreefunctie van de plek is dan gekoppeld aan het daarbij behorende zicht over het landschap;
b. De aangegeven waardevolle plekken worden niet aangetast: naast deze doorzichten zijn er ook plekken die bescherming verdienen; 
c. De relatie tussen het buurtschap en het omliggende landschap wordt in stand gehouden of versterkt: om die reden moeten er vanuit het buurtschap doorzichten naar het landschap blijven bestaan en moet het gehucht zelf ook groen van karakter zijn. Om die reden vragen wij bij ieder initiatief om een bijdrage aan de groene aankleding van het buurtschap met gebiedseigen landschapselementen;
d. Oog voor de eigen karakteristiek van het buurtschap: nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de beschreven karakteristieken en moeten hier zoveel mogelijk op voortborduren. In veel gevallen betreft het de zogenaamde argeloosheid van de kavels en bebouwing. De bebouwing in buurtschappen staat vaak losjes ten opzichte van elkaar en lijkt toevallig zo geplaatst te zijn. Deze uitstraling  kan behouden blijven  door te variëren in verkavelingsrichtingen en bebouwing afwisselend ten opzichte van elkaar te plaatsen. Op deze manier ontstaat er een afwisselend straatbeeld en ontstaan er restruimtes die bijdragen aan het informele karakter van het buurtschap. Sommige van de buurschappen hebben juist een nadrukkelijke oriëntatie of verdraaiing die voortkomt uit het landschap. Dan is van argeloosheid geen sprake, de wetmatigheid van het landschap bepaalt dan het bebouwingspatroon.

4. Wonen in een buurtschap moet landelijk van karakter zijn.

Net als aan de bebouwingslinten moet wonen in een buurtschap landelijk van karakter zijn. Om het verschil in ruimte, beleving en stijl in stand te houden letten wij bij initiatieven op een aantal kenmerken van het perceel en de nieuwe bouwmassa’s:

1. Ruimte voor de grote korrel: het landelijk gebied onderscheidt zich door een grote korrel. Of anders gezegd door grote bebouwingsmassa’s op ruime percelen. Om dit kenmerk te behouden is het van belang dat percelen ruim zijn (>800 m2) , zodat er ruimte is voor bouwmassa’s met een grote voetprint in combinatie met voldoende erfbeplanting;
2. Bouw in eenduidige volumes: woningen in het landelijk gebied mogen fors zijn, maar hebben een eenduidige opzet op basis van een rechthoekige plattegrond. Samengestelde bouwvolumes passen hier minder goed;
3. Lage goot: het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door de grote kappen op boerderijen en schuren. Om dit bebouwingsbeeld te handhaven is er ruimte voor een grote nokhoogte, maar wel met een lage goothoogte. Deze goot is bij voorkeur niet hoger dan 3 meter, zoals dat bij langgevelboerderijen ook het geval is;
4. Landschappelijke inpassing van het initiatief en/of aankleding van het buurtschap: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen.  Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd. Het is ook mogelijk dat de landschappelijke inpassing van een initiatief bijdraagt aan de landschappelijke aankleding van het buurtschap als geheel. In dat geval vindt de investering in het landschap op een nabijgelegen perceel plaats. Voor dit principe worden suggesties gedaan in de hierboven beschreven karakteristieken.

5. De bouw van woningen dient planologisch inpasbaar te zijn. 

a. Op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld aspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, hinder bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid bekeken op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld ook milieuaspecten (zoals geluidshinder, externe veiligheid, geur etc.) bekeken;
b. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beschrijving karakteristieken

1. Voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig.

Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:
a. Voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
b. Voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant.

Daarnaast kunnen deze woningen uitsluitend gerealiseerd worden op een aanvaarbare locatie en passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Om deze inpasbaarheid te borgen geldt dat initiatieven uitsluitend mogelijk zijn binnen de geselecteerde buurtschappen indien deze locaties ook voldoen aan de volgende voorwaarden:

2. Binnen buurtschappen is de bouw van woningen mogelijk.

Buurtschappen zijn de uitstek de plek om woningen te concentreren. Nieuwe woningen kunnen hier namelijk bijdragen aan de intimiteit en herkenbaarheid van het buurtschap en passen goed in het bebouwingspatroon van ons buitengebied. Om die reden is het op deze plekken mogelijk om nieuwe woningen te bouwen, zonder de sloop van opstallen ter plaatse. Wel is het van belang dat er een herkenbare ruimtelijke kwaliteitswinst is. Nieuwe woningen moeten daarom vergezeld gaan van een inrichtingsplan en bijdragen aan de herkenbaarheid van het gehucht (zie volgend punt).

3. De opzet van bebouwing en beplanting draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap.

Op de detailkaart zijn de contouren van ieder gehucht bepaald. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk binnen deze contour. Verder gelden op het niveau van het buurtschap de volgende uitgangspunten: 

a. De aangegeven doorzichten worden niet aangetast: op een aantal plekken in de buurtschappen bestaan fraaie doorzichten. Deze plekken bieden een fraai zicht over het landschap of markeren een karakteristiek punt. Hierbij moet gedacht worden aan een doorzicht over een kenmerkende bolle akker of een doorzicht nabij een spoorwegovergang. De entreefunctie van de plek is dan gekoppeld aan het daarbij behorende zicht over het landschap;
b. De aangegeven waardevolle plekken worden niet aangetast: naast deze doorzichten zijn er ook plekken die bescherming verdienen; 
c. De relatie tussen het buurtschap en het omliggende landschap wordt in stand gehouden of versterkt: om die reden moeten er vanuit het buurtschap doorzichten naar het landschap blijven bestaan en moet het gehucht zelf ook groen van karakter zijn. Om die reden vragen wij bij ieder initiatief om een bijdrage aan de groene aankleding van het buurtschap met gebiedseigen landschapselementen;
d. Oog voor de eigen karakteristiek van het buurtschap: nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de beschreven karakteristieken en moeten hier zoveel mogelijk op voortborduren. In veel gevallen betreft het de zogenaamde argeloosheid van de kavels en bebouwing. De bebouwing in buurtschappen staat vaak losjes ten opzichte van elkaar en lijkt toevallig zo geplaatst te zijn. Deze uitstraling  kan behouden blijven  door te variëren in verkavelingsrichtingen en bebouwing afwisselend ten opzichte van elkaar te plaatsen. Op deze manier ontstaat er een afwisselend straatbeeld en ontstaan er restruimtes die bijdragen aan het informele karakter van het buurtschap. Sommige van de buurschappen hebben juist een nadrukkelijke oriëntatie of verdraaiing die voortkomt uit het landschap. Dan is van argeloosheid geen sprake, de wetmatigheid van het landschap bepaalt dan het bebouwingspatroon.

4. Wonen in een buurtschap moet landelijk van karakter zijn.

Net als aan de bebouwingslinten moet wonen in een buurtschap landelijk van karakter zijn. Om het verschil in ruimte, beleving en stijl in stand te houden letten wij bij initiatieven op een aantal kenmerken van het perceel en de nieuwe bouwmassa’s:

1. Ruimte voor de grote korrel: het landelijk gebied onderscheidt zich door een grote korrel. Of anders gezegd door grote bebouwingsmassa’s op ruime percelen. Om dit kenmerk te behouden is het van belang dat percelen ruim zijn (>800 m2) , zodat er ruimte is voor bouwmassa’s met een grote voetprint in combinatie met voldoende erfbeplanting;
2. Bouw in eenduidige volumes: woningen in het landelijk gebied mogen fors zijn, maar hebben een eenduidige opzet op basis van een rechthoekige plattegrond. Samengestelde bouwvolumes passen hier minder goed;
3. Lage goot: het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door de grote kappen op boerderijen en schuren. Om dit bebouwingsbeeld te handhaven is er ruimte voor een grote nokhoogte, maar wel met een lage goothoogte. Deze goot is bij voorkeur niet hoger dan 3 meter, zoals dat bij langgevelboerderijen ook het geval is;
4. Landschappelijke inpassing van het initiatief en/of aankleding van het buurtschap: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen.  Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd. Het is ook mogelijk dat de landschappelijke inpassing van een initiatief bijdraagt aan de landschappelijke aankleding van het buurtschap als geheel. In dat geval vindt de investering in het landschap op een nabijgelegen perceel plaats. Voor dit principe worden suggesties gedaan in de hierboven beschreven karakteristieken.

5. De bouw van woningen dient planologisch inpasbaar te zijn.

1. Op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld aspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, hinder bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid bekeken op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld ook milieuaspecten (zoals geluidshinder, externe veiligheid, geur etc.) bekeken;
2. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beschrijving karakteristieken

1. Voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig.

Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:
a.    voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
b.    voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant.

Daarnaast kunnen deze woningen uitsluitend gerealiseerd worden op een aanvaarbare locatie en passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Om deze inpasbaarheid te borgen geldt dat initiatieven uitsluitend mogelijk zijn binnen de geselecteerde buurtschappen indien deze locaties ook voldoen aan de volgende voorwaarden:

2. Binnen buurtschappen is de bouw van woningen mogelijk.

Buurtschappen zijn de uitstek de plek om woningen te concentreren. Nieuwe woningen kunnen hier namelijk bijdragen aan de intimiteit en herkenbaarheid van het buurtschap en passen goed in het bebouwingspatroon van ons buitengebied. Om die reden is het op deze plekken mogelijk om nieuwe woningen te bouwen, zonder de sloop van opstallen ter plaatse. Wel is het van belang dat er een herkenbare ruimtelijke kwaliteitswinst is. Nieuwe woningen moeten daarom vergezeld gaan van een inrichtingsplan en bijdragen aan de herkenbaarheid van het gehucht (zie volgend punt).

3. De opzet van bebouwing en beplanting draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap.

Op de detailkaart zijn de contouren van ieder gehucht bepaald. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk binnen deze contour. Verder gelden op het niveau van het buurtschap de volgende uitgangspunten: 

a. De aangegeven doorzichten worden niet aangetast: op een aantal plekken in de buurtschappen bestaan fraaie doorzichten. Deze plekken bieden een fraai zicht over het landschap of markeren een karakteristiek punt. Hierbij moet gedacht worden aan een doorzicht over een kenmerkende bolle akker of een doorzicht nabij een spoorwegovergang. De entreefunctie van de plek is dan gekoppeld aan het daarbij behorende zicht over het landschap;
b. De aangegeven waardevolle plekken worden niet aangetast: naast deze doorzichten zijn er ook plekken die bescherming verdienen; 
c. De relatie tussen het buurtschap en het omliggende landschap wordt in stand gehouden of versterkt: om die reden moeten er vanuit het buurtschap doorzichten naar het landschap blijven bestaan en moet het gehucht zelf ook groen van karakter zijn. Om die reden vragen wij bij ieder initiatief om een bijdrage aan de groene aankleding van het buurtschap met gebiedseigen landschapselementen;
d. Oog voor de eigen karakteristiek van het buurtschap: nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de beschreven karakteristieken en moeten hier zoveel mogelijk op voortborduren. In veel gevallen betreft het de zogenaamde argeloosheid van de kavels en bebouwing. De bebouwing in buurtschappen staat vaak losjes ten opzichte van elkaar en lijkt toevallig zo geplaatst te zijn. Deze uitstraling  kan behouden blijven  door te variëren in verkavelingsrichtingen en bebouwing afwisselend ten opzichte van elkaar te plaatsen. Op deze manier ontstaat er een afwisselend straatbeeld en ontstaan er restruimtes die bijdragen aan het informele karakter van het buurtschap. Sommige van de buurschappen hebben juist een nadrukkelijke oriëntatie of verdraaiing die voortkomt uit het landschap. Dan is van argeloosheid geen sprake, de wetmatigheid van het landschap bepaalt dan het bebouwingspatroon. 

4. Wonen in een buurtschap moet landelijk van karakter zijn.

Net als aan de bebouwingslinten moet wonen in een buurtschap landelijk van karakter zijn. Om het verschil in ruimte, beleving en stijl in stand te houden letten wij bij initiatieven op een aantal kenmerken van het perceel en de nieuwe bouwmassa’s: 
a. Ruimte voor de grote korrel: het landelijk gebied onderscheidt zich door een grote korrel. Of anders gezegd door grote bebouwingsmassa’s op ruime percelen. Om dit kenmerk te behouden is het van belang dat percelen ruim zijn (>800 m2) , zodat er ruimte is voor bouwmassa’s met een grote voetprint in combinatie met voldoende erfbeplanting;
b. Bouw in eenduidige volumes: woningen in het landelijk gebied mogen fors zijn, maar hebben een eenduidige opzet op basis van een rechthoekige plattegrond. Samengestelde bouwvolumes passen hier minder goed;
c. Lage goot: het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door de grote kappen op boerderijen en schuren. Om dit bebouwingsbeeld te handhaven is er ruimte voor een grote nokhoogte, maar wel met een lage goothoogte. Deze goot is bij voorkeur niet hoger dan 3 meter, zoals dat bij langgevelboerderijen ook het geval is; 
d. Landschappelijke inpassing van het initiatief en/of aankleding van het buurtschap: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen.  Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd. Het is ook mogelijk dat de landschappelijke inpassing van een initiatief bijdraagt aan de landschappelijke aankleding van het buurtschap als geheel. In dat geval vindt de investering in het landschap op een nabijgelegen perceel plaats. Voor dit principe worden suggesties gedaan in de hierboven beschreven karakteristieken. 

5. De bouw van woningen dient planologisch inpasbaar te zijn. 

a. Op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld aspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, hinder bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid bekeken op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld ook milieuaspecten (zoals geluidshinder, externe veiligheid, geur etc.) bekeken;
b. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beschrijving karakteristieken

1. Voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig.

Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:

1. voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
2. voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant.

Daarnaast kunnen deze woningen uitsluitend gerealiseerd worden op een aanvaarbare locatie en passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Om deze inpasbaarheid te borgen geldt dat initiatieven uitsluitend mogelijk zijn binnen de geselecteerde buurtschappen indien deze locaties ook voldoen aan de volgende voorwaarden:

2. Binnen buurtschappen is de bouw van woningen mogelijk.

Buurtschappen zijn de uitstek de plek om woningen te concentreren. Nieuwe woningen kunnen hier namelijk bijdragen aan de intimiteit en herkenbaarheid van het buurtschap en passen goed in het bebouwingspatroon van ons buitengebied. Om die reden is het op deze plekken mogelijk om nieuwe woningen te bouwen, zonder de sloop van opstallen ter plaatse. Wel is het van belang dat er een herkenbare ruimtelijke kwaliteitswinst is. Nieuwe woningen moeten daarom vergezeld gaan van een inrichtingsplan en bijdragen aan de herkenbaarheid van het gehucht (zie volgend punt).

3. De opzet van bebouwing en beplanting draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap.

Op de detailkaart zijn de contouren van ieder gehucht bepaald. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk binnen deze contour. Verder gelden op het niveau van het buurtschap de volgende uitgangspunten: 

a. De aangegeven doorzichten worden niet aangetast: op een aantal plekken in de buurtschappen bestaan fraaie doorzichten. Deze plekken bieden een fraai zicht over het landschap of markeren een karakteristiek punt. Hierbij moet gedacht worden aan een doorzicht over een kenmerkende bolle akker of een doorzicht nabij een spoorwegovergang. De entreefunctie van de plek is dan gekoppeld aan het daarbij behorende zicht over het landschap;
b. De aangegeven waardevolle plekken worden niet aangetast: naast deze doorzichten zijn er ook plekken die bescherming verdienen; 
c. De relatie tussen het buurtschap en het omliggende landschap wordt in stand gehouden of versterkt: om die reden moeten er vanuit het buurtschap doorzichten naar het landschap blijven bestaan en moet het gehucht zelf ook groen van karakter zijn. Om die reden vragen wij bij ieder initiatief om een bijdrage aan de groene aankleding van het buurtschap met gebiedseigen landschapselementen;
d. Oog voor de eigen karakteristiek van het buurtschap: nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de beschreven karakteristieken en moeten hier zoveel mogelijk op voortborduren. In veel gevallen betreft het de zogenaamde argeloosheid van de kavels en bebouwing. De bebouwing in buurtschappen staat vaak losjes ten opzichte van elkaar en lijkt toevallig zo geplaatst te zijn. Deze uitstraling  kan behouden blijven  door te variëren in verkavelingsrichtingen en bebouwing afwisselend ten opzichte van elkaar te plaatsen. Op deze manier ontstaat er een afwisselend straatbeeld en ontstaan er restruimtes die bijdragen aan het informele karakter van het buurtschap. Sommige van de buurschappen hebben juist een nadrukkelijke oriëntatie of verdraaiing die voortkomt uit het landschap. Dan is van argeloosheid geen sprake, de wetmatigheid van het landschap bepaalt dan het bebouwingspatroon. 

4. Wonen in een buurtschap moet landelijk van karakter zijn.

Net als aan de bebouwingslinten moet wonen in een buurtschap landelijk van karakter zijn. Om het verschil in ruimte, beleving en stijl in stand te houden letten wij bij initiatieven op een aantal kenmerken van het perceel en de nieuwe bouwmassa’s:

1. Ruimte voor de grote korrel: het landelijk gebied onderscheidt zich door een grote korrel. Of anders gezegd door grote bebouwingsmassa’s op ruime percelen. Om dit kenmerk te behouden is het van belang dat percelen ruim zijn (>800 m2) , zodat er ruimte is voor bouwmassa’s met een grote voetprint in combinatie met voldoende erfbeplanting;
2. Bouw in eenduidige volumes: woningen in het landelijk gebied mogen fors zijn, maar hebben een eenduidige opzet op basis van een rechthoekige plattegrond. Samengestelde bouwvolumes passen hier minder goed;
3. Lage goot: het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door de grote kappen op boerderijen en schuren. Om dit bebouwingsbeeld te handhaven is er ruimte voor een grote nokhoogte, maar wel met een lage goothoogte. Deze goot is bij voorkeur niet hoger dan 3 meter, zoals dat bij langgevelboerderijen ook het geval is;
4. Landschappelijke inpassing van het initiatief en/of aankleding van het buurtschap: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen.  Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd. Het is ook mogelijk dat de landschappelijke inpassing van een initiatief bijdraagt aan de landschappelijke aankleding van het buurtschap als geheel. In dat geval vindt de investering in het landschap op een nabijgelegen perceel plaats. Voor dit principe worden suggesties gedaan in de hierboven beschreven karakteristieken.

5. De bouw van woningen dient planologisch inpasbaar te zijn. 

a. Op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld aspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, hinder bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid bekeken op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld ook milieuaspecten (zoals geluidshinder, externe veiligheid, geur etc.) bekeken;
b. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beschrijving karakteristieken

1. Voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig.

Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:
a.    voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
b.    voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant.

Daarnaast kunnen deze woningen uitsluitend gerealiseerd worden op een aanvaarbare locatie en passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Om deze inpasbaarheid te borgen geldt dat initiatieven uitsluitend mogelijk zijn binnen de geselecteerde buurtschappen indien deze locaties ook voldoen aan de volgende voorwaarden:

2. Binnen buurtschappen is de bouw van woningen mogelijk.

Buurtschappen zijn de uitstek de plek om woningen te concentreren. Nieuwe woningen kunnen hier namelijk bijdragen aan de intimiteit en herkenbaarheid van het buurtschap en passen goed in het bebouwingspatroon van ons buitengebied. Om die reden is het op deze plekken mogelijk om nieuwe woningen te bouwen, zonder de sloop van opstallen ter plaatse. Wel is het van belang dat er een herkenbare ruimtelijke kwaliteitswinst is. Nieuwe woningen moeten daarom vergezeld gaan van een inrichtingsplan en bijdragen aan de herkenbaarheid van het gehucht (zie volgend punt).

3. De opzet van bebouwing en beplanting draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap.

Op de detailkaart zijn de contouren van ieder gehucht bepaald. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk binnen deze contour. Verder gelden op het niveau van het buurtschap de volgende uitgangspunten: 

a. De aangegeven doorzichten worden niet aangetast: op een aantal plekken in de buurtschappen bestaan fraaie doorzichten. Deze plekken bieden een fraai zicht over het landschap of markeren een karakteristiek punt. Hierbij moet gedacht worden aan een doorzicht over een kenmerkende bolle akker of een doorzicht nabij een spoorwegovergang. De entreefunctie van de plek is dan gekoppeld aan het daarbij behorende zicht over het landschap;
b. De aangegeven waardevolle plekken worden niet aangetast: naast deze doorzichten zijn er ook plekken die bescherming verdienen; 
c. De relatie tussen het buurtschap en het omliggende landschap wordt in stand gehouden of versterkt: om die reden moeten er vanuit het buurtschap doorzichten naar het landschap blijven bestaan en moet het gehucht zelf ook groen van karakter zijn. Om die reden vragen wij bij ieder initiatief om een bijdrage aan de groene aankleding van het buurtschap met gebiedseigen landschapselementen;
d. Oog voor de eigen karakteristiek van het buurtschap: nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de beschreven karakteristieken en moeten hier zoveel mogelijk op voortborduren. In veel gevallen betreft het de zogenaamde argeloosheid van de kavels en bebouwing. De bebouwing in buurtschappen staat vaak losjes ten opzichte van elkaar en lijkt toevallig zo geplaatst te zijn. Deze uitstraling  kan behouden blijven  door te variëren in verkavelingsrichtingen en bebouwing afwisselend ten opzichte van elkaar te plaatsen. Op deze manier ontstaat er een afwisselend straatbeeld en ontstaan er restruimtes die bijdragen aan het informele karakter van het buurtschap. Sommige van de buurschappen hebben juist een nadrukkelijke oriëntatie of verdraaiing die voortkomt uit het landschap. Dan is van argeloosheid geen sprake, de wetmatigheid van het landschap bepaalt dan het bebouwingspatroon. 

4. Wonen in een buurtschap moet landelijk van karakter zijn.

Net als aan de bebouwingslinten moet wonen in een buurtschap landelijk van karakter zijn. Om het verschil in ruimte, beleving en stijl in stand te houden letten wij bij initiatieven op een aantal kenmerken van het perceel en de nieuwe bouwmassa’s: 
a. Ruimte voor de grote korrel: het landelijk gebied onderscheidt zich door een grote korrel. Of anders gezegd door grote bebouwingsmassa’s op ruime percelen. Om dit kenmerk te behouden is het van belang dat percelen ruim zijn (>800 m2) , zodat er ruimte is voor bouwmassa’s met een grote voetprint in combinatie met voldoende erfbeplanting;
b. Bouw in eenduidige volumes: woningen in het landelijk gebied mogen fors zijn, maar hebben een eenduidige opzet op basis van een rechthoekige plattegrond. Samengestelde bouwvolumes passen hier minder goed;
c.  Lage goot: het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door de grote kappen op boerderijen en schuren. Om dit bebouwingsbeeld te handhaven is er ruimte voor een grote nokhoogte, maar wel met een lage goothoogte. Deze goot is bij voorkeur niet hoger dan 3 meter, zoals dat bij langgevelboerderijen ook het geval is; 
d.   Landschappelijke inpassing van het initiatief en/of aankleding van het buurtschap: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen.  Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd. Het is ook mogelijk dat de landschappelijke inpassing van een initiatief bijdraagt aan de landschappelijke aankleding van het buurtschap als geheel. In dat geval vindt de investering in het landschap op een nabijgelegen perceel plaats. Voor dit principe worden suggesties gedaan in de hierboven beschreven karakteristieken. 

5. De bouw van woningen dient planologisch inpasbaar te zijn. 

a. Op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld aspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, hinder bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid bekeken op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld ook milieuaspecten (zoals geluidshinder, externe veiligheid, geur etc.) bekeken;
b. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Beschrijving karakteristieken

1. Voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig.

Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:
a. Voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);
b. Voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant.

Daarnaast kunnen deze woningen uitsluitend gerealiseerd worden op een aanvaarbare locatie en passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Om deze inpasbaarheid te borgen geldt dat initiatieven uitsluitend mogelijk zijn binnen de geselecteerde buurtschappen indien deze locaties ook voldoen aan de volgende voorwaarden:

2. Binnen buurtschappen is de bouw van woningen mogelijk.

Buurtschappen zijn de uitstek de plek om woningen te concentreren. Nieuwe woningen kunnen hier namelijk bijdragen aan de intimiteit en herkenbaarheid van het buurtschap en passen goed in het bebouwingspatroon van ons buitengebied. Om die reden is het op deze plekken mogelijk om nieuwe woningen te bouwen, zonder de sloop van opstallen ter plaatse. Wel is het van belang dat er een herkenbare ruimtelijke kwaliteitswinst is. Nieuwe woningen moeten daarom vergezeld gaan van een inrichtingsplan en bijdragen aan de herkenbaarheid van het gehucht (zie volgend punt).

3. De opzet van bebouwing en beplanting draagt bij aan de herkenbaarheid van het buurtschap.

Op de detailkaart zijn de contouren van ieder gehucht bepaald. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk binnen deze contour.

Verder gelden op het niveau van het buurtschap de volgende uitgangspunten: 

a. De aangegeven doorzichten worden niet aangetast: op een aantal plekken in de buurtschappen bestaan fraaie doorzichten. Deze plekken bieden een fraai zicht over het landschap of markeren een karakteristiek punt. Hierbij moet gedacht worden aan een doorzicht over een kenmerkende bolle akker of een doorzicht nabij een spoorwegovergang. De entreefunctie van de plek is dan gekoppeld aan het daarbij behorende zicht over het landschap;
b. De aangegeven waardevolle plekken worden niet aangetast: naast deze doorzichten zijn er ook plekken die bescherming verdienen; 
c. De relatie tussen het buurtschap en het omliggende landschap wordt in stand gehouden of versterkt: om die reden moeten er vanuit het buurtschap doorzichten naar het landschap blijven bestaan en moet het gehucht zelf ook groen van karakter zijn. Om die reden vragen wij bij ieder initiatief om een bijdrage aan de groene aankleding van het buurtschap met gebiedseigen landschapselementen;
d. Oog voor de eigen karakteristiek van het buurtschap: nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de beschreven karakteristieken en moeten hier zoveel mogelijk op voortborduren. In veel gevallen betreft het de zogenaamde argeloosheid van de kavels en bebouwing. De bebouwing in buurtschappen staat vaak losjes ten opzichte van elkaar en lijkt toevallig zo geplaatst te zijn. Deze uitstraling  kan behouden blijven  door te variëren in verkavelingsrichtingen en bebouwing afwisselend ten opzichte van elkaar te plaatsen. Op deze manier ontstaat er een afwisselend straatbeeld en ontstaan er restruimtes die bijdragen aan het informele karakter van het buurtschap. Sommige van de buurschappen hebben juist een nadrukkelijke oriëntatie of verdraaiing die voortkomt uit het landschap. Dan is van argeloosheid geen sprake, de wetmatigheid van het landschap bepaalt dan het bebouwingspatroon. 

4. Wonen in een buurtschap moet landelijk van karakter zijn.

Net als aan de bebouwingslinten moet wonen in een buurtschap landelijk van karakter zijn. Om het verschil in ruimte, beleving en stijl in stand te houden letten wij bij initiatieven op een aantal kenmerken van het perceel en de nieuwe bouwmassa’s: 
a. Ruimte voor de grote korrel: het landelijk gebied onderscheidt zich door een grote korrel. Of anders gezegd door grote bebouwingsmassa’s op ruime percelen. Om dit kenmerk te behouden is het van belang dat percelen ruim zijn (>800 m2) , zodat er ruimte is voor bouwmassa’s met een grote voetprint in combinatie met voldoende erfbeplanting;
b. Bouw in eenduidige volumes: woningen in het landelijk gebied mogen fors zijn, maar hebben een eenduidige opzet op basis van een rechthoekige plattegrond. Samengestelde bouwvolumes passen hier minder goed;
c. Lage goot: het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door de grote kappen op boerderijen en schuren. Om dit bebouwingsbeeld te handhaven is er ruimte voor een grote nokhoogte, maar wel met een lage goothoogte. Deze goot is bij voorkeur niet hoger dan 3 meter, zoals dat bij langgevelboerderijen ook het geval is; 
d. Landschappelijke inpassing van het initiatief en/of aankleding van het buurtschap: nieuwe initiatieven moeten zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Met name overgangen van tuin (privé) naar het omliggend landschap moeten voldoende aandacht krijgen en worden vormgeven met behulp van gebiedseigen landschapselementen.  Om die reden wordt bij ieder initiatief een inrichtingsplan gevraagd. Het is ook mogelijk dat de landschappelijke inpassing van een initiatief bijdraagt aan de landschappelijke aankleding van het buurtschap als geheel. In dat geval vindt de investering in het landschap op een nabijgelegen perceel plaats. Voor dit principe worden suggesties gedaan in de hierboven beschreven karakteristieken. 

5. De bouw van woningen dient planologisch inpasbaar te zijn. 

a. Op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld aspecten zoals archeologie en cultuurhistorie, hinder bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid bekeken op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na de integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Dan worden bijvoorbeeld ook milieuaspecten (zoals geluidshinder, externe veiligheid, geur etc.) bekeken;
b. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.